被喻为21世纪“钻石矿”的大数据领域，从概念到实力，在吸引各巨头为之疯狂的同时，对各行各业的渗透之势也已形成。毫无疑问，其中大数据的创新应用与商业地产行业
最为息息相关，并已在地产领域催生出了新的活力。然而，我们却还没有机会坐下来细细讨论一番，挖掘大数据给商业地产行业所带来的新的挑战与机遇。



为此，一场由美桥投资集团领头，携手地产行业大咖，合力呈现的大数据时代新思维“碰撞”交流会昨日下午在美桥投资集团上海会议室举行。

本次交流会是商业地产大数据领袖深度聚会。共同探讨商业地产与大数据的新趋势与新发展。
会议出席的嘉宾有：
香港日基投资发展有限公司总裁、美桥独立董事林宠升
AB Advisory Limited 创始人江玑若
创联盛汇资产管理董事总经理梁联昌
美缈信息科技公司技术总监张大谦
美桥投资集团董事长杨邦本
美桥投资集团副总裁汤圣宜
美桥投资集团海外事业部总经理曾子敬
美桥投资集团海外投资部副总监杨侨湧
美桥投资集团高级客户经理王顗姼
美桥投资集团市场部经理林鹏飞

特邀嘉宾甲骨文软件系统有限公司高级总监王小志



会上，首先是美缈信息科技技术总监张大谦给大家分享了在快速变化的大数据时代，房地产传统行业必须在业务链关键环节利用大数据技术，进行科学的数据分析，才能够帮助企业提升洞察力，辅助企业决策，建立差异化的竞争，并用相关策略和相应的案例，分析了当前商业地产面临的重要挑战和机遇。

张大谦总监很好的将商业地产里的大数据分为三个方面，第一是企业传统数据，比如CRM、ERP这些大数据组成的一部分；第二个方面是指设备设施或传感设备收集的一些数据，比如客流、车流等；第三个方面则是指社交数据，包括会员社区、口碑、直播、微信等，这三个部分组成了大数据的核心内容。

大数据应用在商业地产的价值实现有几方面。一，通过大数据的收集、采集、分析之后，对于很多消费者消费习惯，消费特性，消费轨迹有所掌握，从商业运营角度可以提供很多点对点定制服务，包括宣传、推广，现在80后，90后消费需求很有个性化，通过大数据分析捕捉这些喜好特征，是大数据的第一个贡献。

第二，通过收集不同的数据可以发现一些隐藏需求，通过对隐藏需求的研发，可以创新一些业态，包括新的组合、对商业项目规划的设计、业态的比例管理、品牌的搭配等。第三，CRM、ERP这些数据可以使产业链条更加完善，口径更加统一和一致，可以提升效率。这些数据的收集和分析，可以大大降低成本，为消费者提供定制服务、宣传推广等，提升工作效率，这都是大数据对商业地产的贡献。



美桥投资集团独立董事林宠升，林宠升还有个很重要的身份——上海恒隆广场和港汇恒隆广场的运营者，八年的“恒隆岁月”，让其对商业地产开发、运营和引流有着独到的见解。他则分享了自己对于大数据抓取和筛选的精彩观点。他讲道，有的时候，数据其实会说谎的。所以商业大数据在运用上要有选择、有识别。这就对数据的逻辑推导提出了很高的要求，毕竟集成数据是一回事，呈现出来的结果又是另外一回事。大数据在商业上的运用，就是把具像的东西抽象化，便于传承和达成共识，然后进行识别。最后再通过“总参谋部”的专业人员，再把大数据重新具像化，实现价值的传递和成功。



太古地产零售业务董事、AB Advisory Limited 创始人江玑若，则谈到了在商业地产里数据的重要性。有了数据，人们发现了有反于之前常态的状况。之前客户离场的时间，客户出去商场之后还去哪个商场，并不知道。只拥有场内的数据，并不能对消费者有很好的了解，而是基于他在场外的时间，不断了解他行为的轨迹，才能补充你的业态和功能，使运营变得越来越好。

购物中心的运营焦点，已经不是只关注在场内的时段，场外变得越来越重要。如果我们知道了消费者从哪里来，他离开这儿又到哪里去，我们也知道同城市的商场的客户到访率、客单价、营销活动对消费者的吸引，整个运营就可能趋于标准化。购物中心的本质是持续获客和不断提升转化率的事情。你要不断地拉新客户到商场，不断提升成交，而达成这一目标的大量工作是关注客户在商场之外的数据。



创联盛汇资产管理董事总经理梁联昌则畅谈了5G时代下将重构消费场景。梁联昌表示，国内经济下行压力增大，消费市场被寄予带动经济增长的厚望。线上线下融合已成常态，线上流量成本增加，倒逼线上线下联合重构消费环境。购物中心作为线下最为集中的消费场景，在2019年依旧会迎来蓬勃的发展势头。5G时代，智能商业将重构消费场景。2018年，最后一批90后都已经成年，00后步入大学校园。70后对消费增长贡献率下降，80后、90后对消费增长的贡献率逐步上升，商业地产大部分消费市场已经被80后、90后和00后所占据。新生代(90后、00后)追求独立个性的消费，而购买力本身较强的80后，则是属于精众化人群，他们更愿意享受生活，追求高品质且多元的消费乐趣。

数字技术的发展放大了中国消费群体的购买力，物质层面已经满足，已经更新的消费者倒逼购物中心进行变革，从单纯满足物质层面的需求，将更多考虑其精神层面的需求，更为重视体验、追求便捷与娱乐、社交及情感的需求。在未来，购物中心将作为一个平台，会拉动更多价值观和兴趣爱好相仿的消费者，将他们聚集在一起，在他们喜好的场景下形成消费与购买。

梁联昌还谈到消费升级通过创造新的品类、提供新的技术和渠道重构了消费结构，传导到项目上，也让项目不再是一个商业消费品的整合平台，纯购物中心操盘时代终结，新型商业综合体应运而生，购物中心正在从“商业+X”，变成“商业× X”。

美桥投资集团董事长杨邦本发表了自己见解，他表示：“没有永恒的企业，只有时代的企业。”在科技赋能的社会，商业地产运营者会得到海量的数据，对这些数据作出分析同样重要。实体商业需要建立自己的数据资产管理体系。

在实体商业里有很多数据没有得到采集，比如客户画像、语音等，采集后可以有更多的科技企业，通过人工智能或者大数据手段加以分析、挖掘，创造更多的商业价值。



美桥投资集团海外事业部总经理曾子敬谈到了新零售推动商业领域新业态、新模式、新技术的探索。曾子敬认为，技术和消费的变化驱动新零售快速创新，从而直接影响到商业地产的发展，未来商业地产与新零售的融合已经逐渐成为商业地产运营发展的趋势。商业地产新零售化，是基于新零售理念和技术，对人、货、场进行数字化构建，让“人”从单纯的被动消费者成为消费者+生产者，让“货”从商品到包含商品的全消费过程体验，让消费者触达场景多元化、所见即所得。


事实上，大多数商场都有信息系统，实现部分业务在线化，但并不是基于互联网化架构设计，缺乏系统整合。而新零售化的改造是要将整个旧的信息技术架构，进行重新梳理和再架构和升级。从而使其具备互联网能力，有更大的伸展空间。尽管难度大，但不少成熟的商业地产商已经开始在这一领域积极尝试。

这些尝试与创新手段，无不是为了让消费者有更新更好的购物体验，更便捷的线上线下结合的完美服务，新零售不仅在推动零售业态的推陈出新，也在推动着商业领域新业态、新模式、新技术的探索，如何促使新零售与商业地产的深度融合，应当成为购物中心和零售店管理和市场策略的重中之重。

未来商业地产开发大数据不仅仅会应用于前期研策，也会在客户导流、商户调换、经营辅导等多个方面展露头角，而能不能用大数据思维重构购物中心平台搭建的思路，很可能是投资商们跑赢未来的关键。

思路决定出路。对于竞争早已白热化的商业地产来说，新的赛道已经全面铺开。